Komplett guide till reavinstskatt

Reavinstskatt är en av de mest komplexa delarna av svensk fastighetsbeskattning. Denna omfattande guide hjälper dig förstå allt från grundläggande beräkningar till avancerade optimeringsstrategier.

Vad är reavinstskatt?

Reavinstskatt är den skatt du betalar på vinsten (reavinsten) du gör vid försäljning av en fastighet. Skatten beräknas på skillnaden mellan försäljningspris och omkostnadsbeloppet (vad fastigheten kostade dig inklusive förbättringar).

Skattesatser för reavinstskatt

Skattesatsen beror på typ av fastighet och hur länge du ägt den:

Privatbostäder (villor, bostadsrätter)

• Generell regel: 22% på reavinsten
• Uppskovsregler: Möjlighet att skjuta upp skatten
• Förlustutjämning: Förluster kan dras av mot andra reavinster

Kommersiella fastigheter

• Skattesats: Marginalskattsats (upp till 57%)
• Avskrivningar: Återförs vid försäljning
• Mervärdesskatt: Kan tillkomma beroende på verksamhet

Beräkning av omkostnadsbelopp

Omkostnadsbeloppet är grundstenen i reavinstberäkningen och inkluderar:

Ursprungligt anskaffningsvärde

• Köpeskilling för fastigheten
• Lagfarter och stämpelskatt
• Mäklararvoden vid köp
• Besiktningskostnader
• Juridiska kostnader

Förbättringsutgifter

Investeringar som ökar fastighetens värde kan läggas till omkostnadsbeloppet:

• Tillåtna förbättringar: Ny- och ombyggnader, tilläggsisolering, nya installationer
• Ej tillåtna: Löpande underhåll, reparationer, dekorationsarbeten
• Gränsdragning: Måste vara värdehöjande och permanent

"En tumregel är att förbättringar som kräver bygglov eller har en livslängd över 3 år vanligtvis kan räknas som förbättringsutgifter."

Schablonregel vs faktiska kostnader

Du kan välja mellan två metoder för att beräkna omkostnadsbeloppet:

Schablonregeln

En förenklad beräkning baserad på ägotid:

• Villor och småhus: 50% av försäljningspriset om ägt i minst 5 år
• Bostadsrätter: 50% av försäljningspriset om ägt i minst 5 år
• Kortare ägotid: Lägre schablonbelopp

Faktiska kostnader

Använd dokumenterade kostnader om de överstiger schablonbeloppet:

• Kräver noggrann dokumentation
• Kvitton och fakturor måste sparas
• Ofta mer fördelaktigt för nyare fastigheter

Uppskovsregler

Uppskov innebär att du kan skjuta upp reavinstskatten till framtiden:

Villor och småhus

• Villor: Uppskov till villa eller permanentbostad utomlands
• Återinvestering: Måste ske inom 2 år
• Värdesgrän: Nya bostaden måste kosta minst lika mycket

Bostadsrätter

• Bostadsrätt till bostadsrätt: Inom samma bostadsrättsförening eller till annan bostadsrättsförening
• Bostadsrätt till villa: Också möjligt
• Tidsfrist: 2 år för återinvestering

Förlustutjämning

Förluster vid fastighetsförsäljning kan användas för att minska andra skatter:

Optimeringsstrategier

Flera strategier kan användas för att minimera reavinstskatten:

1. Timing av försäljning

• Vänta tills schablonregeln blir fördelaktig
• Kombinera med år med låga inkomster
• Utnyttja uppskovsregler strategiskt

2. Dokumentation av förbättringar

• Spara alla kvitton för förbättringsarbeten
• Fotografera före och efter renoveringar
• Få intyg från byggföretag om arbetets art

3. Familjeplanering

• Överföring mellan makar utan skattekonsekvenser
• Gåvoregler för överföring till barn
• Successionsregler vid arv

Vanliga misstag att undvika

Dessa misstag kostar tusentals kronor årligen:

Bristfällig dokumentation

• Inte spara kvitton för förbättringar
• Blanda ihop underhåll med förbättringar
• Glömma inkludera anskaffningskostnader

Missad uppskov

• Inte ansöka om uppskov i tid
• Återinvestera för lågt belopp
• Missförstå reglerna för olika fastighetstyper

Praktiskt exempel

När ska du söka professionell hjälp?

Kontakta en skatteexpert när:

• Fastighetsvärdet överstiger 5 miljoner kronor
• Du äger flera fastigheter
• Komplicerade ägarförhållanden (företag, familj)
• Internationella aspekter finns
• Du är osäker på förbättringsregler